益阳大道东片区棚户区改造项目（A8、A10、A11地块）用地范围内国有土地上房屋
征收与补偿方案（征求意见稿）
益阳大道东片区棚户区改造项目（A8、A10、A11地块）已纳入2020年湖南省城镇棚户区改造计划，该项目的实施对改善市民居住条件，提升城市品质具有十分重要的作用。为确保该项目顺利实施，切实保障被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府第268号令）、《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益政发〔2020〕10号）等相关规定，结合实际，我办拟定了《益阳大道东片区棚户区改造项目（A8、A10、A11地块）用地范围内国有土地上房屋征收与补偿方案》，现予以公布，欢迎各位被征收人提出意见和建议，以便进一步完善。
一、征收范围
益阳大道东片区棚户区改造项目（A8、A10、A11地块）位于赫山街道毛家塘社区，征收范围为益阳大道以南、团圆路以西、团山路以北以东的国有土地上所有建（构）筑物及附属设施。具体范围以益阳大道东片区棚户区改造项目（A8、A10、A11）征地范围图为准。
二、房屋征收部门和征收实施单位
房屋征收部门：益阳市赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室
征收实施单位：赫山街道办事处
三、征收时间与签约期限
征收实施时间为征收决定公告之日起。签约期限为征收决定发布之日起60日内，由房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议。
四、征收补偿原则和程序
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、补偿公开的原则，对被征收人给予公平补偿。实行征收程序公开、政策公开、被征收人的房屋价值公开、征收人提供的置换地点公开。产权调换房的栋号、房号公开。
征收补偿实施程序：
（一）选定评估机构。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。本项目拟征收公告发布后，房屋征收部门在拟征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定。协商不成的，通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
（二）调查登记。在房屋征收范围确定后，房屋征收部门组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积、建设年份、建筑结构等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
1.被征收房屋的权属、用途、面积、结构等，以房屋权属证书和房屋登记簿为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。被征收房屋已改变用途的，以自然资源和规划部门的批准文件为准。
2.对未经登记和房屋产权不明确的建筑，将报请市房屋征收部门组织有关部门进行调查、认定和处理。
（三）组织评估。房地产评估机构对被征收房屋主体、装饰装修、附属设施逐户进行勘查评估，并出具《房地产评估报告书》，依法公布评估结果。被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产评估机构提出书面复核申请。
（四）签订征收补偿协议。征收决定公告规定的期限内房屋征收部门、征收实施单位与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限；用于产权调换房屋的地点和面积，搬迁费、临时安置费；征收非住宅停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订房屋征收补偿协议。征收与补偿协议签订之日，被征收人将不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）等有关资料交房屋征收实施单位。
（五）搬迁交房，费用结算。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿，被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补偿款、补助及奖励资金，被征收人在指定的商业银行统一开户，采取银行转帐支付方式，由房屋征收部门支付给被征收人。
1.凡选择货币补偿的被征收人，签订协议后15个工作日内，房屋征收部门付给被征收人房屋的市场评估价值款和装饰装修费、购房补助费、寻房补助费、搬迁费，按期签订协议奖励；搬迁交房后15个工作日内，房屋征收部门再付给被征收人按期搬迁奖、3个月临时安置费、征收非住宅停产停业损失补偿费等款项。
2.凡选择房屋产权调换的被征收人，签订协议后15个工作日内，由房屋征收部门付给被征收人附属设施及装饰装修补偿款、搬迁费、按期签订协议奖。搬迁交房后15个工作日内，房屋征收部门再付给被征收人腾空房屋的奖励费和首付半年度的临时安置费、征收非住宅停产停业损失补偿费等款项。
3.被征收人选择房屋产权调换的，实际所选面积大于或小于可调换面积所产生差价的找补，在确定楼栋和房号后，由房屋征收部门与被征收人一次性结清。如产生了楼层差价款，则同时结清。
4.在规定时间内整栋房屋的住户全部按协议腾空房屋并交付钥匙之后的15个工作日内，由房屋征收部门一次性发放整体配合奖。
5.依据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益政发〔2020〕10号）有关规定，产权调换房的房屋维修基金、超面积部分办证税费等，在确定楼栋和房号后，由被征收人一次性付清。
五、征收补偿资金及产权调换房
1.征收补偿资金
征收补偿资金由益阳大道东片区棚户区改造项目建设指挥部筹集足额拨付到赫山区征补办指定专用账户上，实行专款专用，并接受监察、财政、审计等部门的监督。
2.产权调换房的相关规定
（1）产权调换房的地点、户型和面积
本项目提供两处产权调换房源供被征收人选择。一是幸福家园小区，由赫山城投开发建设的期房电梯房，地点位于全丰村与茂林交界处全丰村境内，南隔茂林安置房与裴家坝路相邻，东临南干渠，西侧紧邻惠民小区；二是本项目的安置房，由赫山城投承建的期房电梯房，地点东靠银城大道，西至梓山苑，北邻团山路，南接御景东方楼盘和保留绿地。户型和面积正在进行规划设计。
（2）产权调换房价格及楼层差价
①幸福家园小区：产权调换房销售单价以15层销售单价每平方米4480元为基准单价，向上、向下每层分别递增、递减每平方米20元（即相邻楼层差价为每平方米20元），一楼与顶楼销售单价另行确定。
②本项目安置房：产权调换房销售单价以17层销售单价每平方米6500元为基准单价，向上、向下每层分别递增、递减每平方米20元（即相邻楼层差价为每平方米20元），顶层价格比第32层价格每平方米少420元。
（3）产权调换房交房标准
产权调换房交房标准按国家现行商品房（毛坯房）交房标准执行。
（4）产权调换房屋的选房方法与步骤
产权调换房选房程序参照本项目集体土地房屋拆迁安置的有关规定执行。
六、补偿标准与安置方式
（一）私有房屋的补偿、补助及奖励
1.私有住宅房屋
（1）选择货币补偿
货币补偿包括被征收房屋的市场评估价值和装饰装修费、搬迁费、按期签订协议奖、按期搬迁奖、整体配合奖、购房补助、寻房补助和3个月的临时安置费。具体标准如下：
①房屋的市场评估价值和装饰装修费由房地产价格评估机构按规定进行评估确定。
②搬迁费：面积在80平方米（含80平方米）以下的，搬迁费为2000元，超过80平方米的，超出面积部分每平方米按10元计算。由区征补办组织搬迁的不支付搬迁费。
③按期签订协议奖：被征收人在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿安置协议，在将被征收房屋的不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）交区征补办后，按被征收房屋的面积给予每平方米200元的奖励。
④按期搬迁奖：在协议约定的时限内腾空房屋完成搬迁，并经房屋征收实施单位查验合格后，按被征收房屋的面积给予每平方米100元的奖励。
⑤房屋征收整体配合奖：以栋为单位，被征收人在规定的期限内全部签订协议，并在约定的期限内腾空房屋完成搬迁的，给予每户1万元的奖励。
⑥购房补助：选择货币补偿且不需要安排廉租住房、公共租赁住房或安置房，并承诺在5年内不申请保障性住房的，按被征收房屋的面积给予每平方米1300元购房补助。
⑦寻房补助：选择货币补偿不需要安排廉租住房、公共租赁住房或安置房，并承诺在5年内不申请保障性住房的，给予每户10000元的寻房补助。
⑧3个月临时安置费：被征收住宅房屋面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费每户每月为800元；超过80平方米的，超出面积部分临时安置费每平方米每月按10元计算。
（2）选择产权调换
可进行产权调换的面积为产权证登记面积或经相关部门认定可进行产权调换的面积，在面积上实行征1补1.1，互不找补差价，并坚持应调尽调原则。另给予被征收房屋的装饰装修费、搬迁费、按期签订协议奖、按期搬迁奖、整体配合奖、临时安置费。具体标准如下：
①在面积上实行征1补1.1，产权调换房进行了楼层调整的，应当支付合理的楼层差价，产权调换房面积小于被征收房屋面积1.1倍的，由区征补办按产权调换房销售的每平方米单价找补差价给被征收人。产权调换房面积大于被征收房屋面积1.1倍的，由被征收人按产权调换房销售的平方米单价找补差价给区征补办。
被征收房屋已办理了不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）的，区征补办应为提供给被征收人的产权调换房办妥不动产权证书，并承担办证税费，但产权调换房面积超过被征收房屋面积部分的办证税费由被征收人承担。被征收房屋未办理不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证），但被认定为合法房屋的，实施房屋产权调换时，应为其办好不动产权证书，其税费由被征收人承担，被征收人应予配合。
产权调换房的房屋维修资金由被征收人承担。被征收房屋已缴纳房屋维修基金的，在房屋办理产权注销手续后，房屋维修资金管理部门应将被征收房屋的维修基金余额，退返给被征收人，手续由被征收人自行办理，区征补办协助。
②被征收房屋的装饰装修费由房地产价格评估机构按规定评估确定。
③搬迁费：按私有住宅货币补偿的标准执行，现房安置的支付一次搬迁费，无现房安置的，支付两次搬迁费。
④按期签订协议奖、按期搬迁奖、整体配合奖参照私有住宅货币补偿标准执行。
⑤临时安置费：临时安置费月标准同私有住宅货币补偿临时安置费标准相同。支付时间为被征收人腾空房屋交付给征收实施单位之日起至产权调换房交付之日后3个月止。产权调换房为高层建筑期房，过渡期限一般不得超过36个月。超过约定过渡期限12个月以下（含12个月）的，超期限部分增付50%的临时安置费；超过约定过渡期限12个月以上的，超期限部分增付100%临时安置费。临时安置费每半年支付一次，每次支付半年，不足半年的按实支付。
（3）私有住宅改非住宅
房屋所有权人未经自然资源和规划部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的住房，在依法纳税的前提下，按其实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业损失补偿，具体标准如下：
①经营时间在2年以下的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加20％的补偿。
②经营时间在2年（含2年）以上的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加30％的补偿。
经营时间，是指房屋所有权人以被征收房屋为经营场地，取得工商营业执照时间至征收决定公告之日，能够提供连续纳税凭证的时间段。
2.私有非住宅
私有非住宅房屋原则上实行货币补偿，补偿包括征收房屋的整体市场评估价值和装饰装修费、搬迁费、停产停业补偿、按期签订协议、按期搬迁奖、整体配合奖。
（1）房屋的整体市场评估价值和装饰装修费由房地产价格评估机构按规定评估确定。
（2）征收非住宅用房的搬迁费，可以由双方协商确定，协商不成的评估确定。
（3）按期签订协议奖：被征收人在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿安置协议，在将被征收房屋的不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）交房屋征收实施单位后，按被征收房屋的面积给予每平方米200元的奖励。
（4）按期搬迁奖：在协议约定的时限内腾空房屋完成搬迁，并经区房屋征收实施单位查验合格后，按被征收房屋的面积给予每平方米100元的奖励。
（5）整体配合奖：按私有住宅货币补偿标准执行。
（6）停产停业损失补偿：办理了工商和税务登记，依法纳税并从事合法的生产经营过程中，因房屋被征收造成正常生产经营活动的中断或终止的，给予停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准为被征收房屋整体评估价值的5%，一次性给予停产停业损失补偿。
（二）单位自管公房补偿、奖励
征收国有单位自管公房，只对国有单位自管公房所有权人进行货币补偿。国有单位自管公房所有权人应做好补偿安置工作。国有单位自管公房居住人由房屋管理单位或其上级管理部门确定。有下列情形者，分别按以下情况处理：
1.国有单位自管公房租赁给他人生产或经营的，给予被征收房屋的装饰装修费、按期签订协议与腾空房屋的奖励费、房屋征收整体配合奖和搬迁费补偿。有合同约定的按约定补偿，合同约定的补偿金额超过上述规定补偿金额的，按上述规定的补偿项目金额计算。
2.国有单位自管公房居住人或其配偶、未成年子女，在同一城市规划区内另有住房的，给予被征收房屋的装饰装修费、按期签订协议与腾空房屋的奖励费、房屋征收整体配合奖和搬迁费；国有单位自管公房居住人或其配偶、未成年子女，符合保障性住房申请条件的，可申请公共租赁住房，并给予被征收房屋的装饰装修费、按期签订协议与腾空房屋的奖励费、房屋征收整体配合奖、搬迁费和临时安置费补偿。
本款所称国有单位自管公房居住人，是指居住人(含配偶、父母或子女)是本单位职工，其住房是由本单位分配给其居住的人员。国有单位自管公房居住人将房屋的居住使用权出租或转让的，不属于本款所规定的范围。
七、其它规定
1.私有住房面积小于45平方米的（以房屋所有权为准,共有产权不分开计算），其被征收房屋面积按45平方米进行补偿。选择货币补偿符合保障性住房保障条件的，可租住廉租住房或公共租赁住房。但对被征收人及其配偶和未成年子女在益阳市城市规划区内另有房屋（含非住宅），面积合并超过45平方米的，则按被征收房屋的实际面积进行补偿安置。
2.本方案所指的被征收人为房屋产权证上登记的所有权人，未进行房屋产权登记的，以认定的所有权人为被征收人。
3.其他权利人（包括担保权利人、用益物权人等）的权利，可以与被征收人自行解决，但在主张权利的过程中不得影响本方案的实施。
4.房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋拆除前，房屋征收部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理公证和证据保全。
被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
5.房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议的，另一方当事人可以依法提起诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
6.在征收过程中，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
7.从本方案公告之日起，任何单位和个人在征收范围内的房屋和土地上，不得进行下列活动：
（1）新建、扩建、改建、临时搭建房屋（包括构筑物及其他附属物）和装饰装修房屋的行为；
（2）改变房屋和土地用途；
（3）在房屋和土地上设立用益物权和担保物权；
（4）其他以非法牟取增加补偿费用为目的的行为。
违反上述规定的，不予补偿。
8.本方案未尽事宜，由区征补办负责处理。
9.征求意见时间：本方案征求意见期限为30天，从2021年1月18日起至2021年2月17日止。如对此征收补偿方案有异议，需以书面形式向赫山区征补办反映。
意见反馈地点：赫山南路60号
联系电话：0737—6357299
益阳市赫山区国有土地上
房屋征收与补偿工作办公室
2021年 1月18日