各街道办事处、乡(镇)人民政府：
现将《赫山区物业管理委员会组建工作指引》印发给你们，请认真贯彻落实执行。
益阳市赫山区住房和城乡建设局
2026年2月4日
赫山区物业管理委员会组建工作指引
根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《湖南省物业管理条例》《赫山区物业管理实施办法》等相关法律文件规定，为推进我区物业管理委员会的组建和运行工作，结合我区实际，现制定本细则：
一、组建原则
根据《赫山区物业管理实施办法》第十三条暂不具备成立业主大会条件的、具备成立业主大会条件但是确有困难未成立的，或者业主大会没有能够选举产生业主委员会的，由街道办事处或乡镇人民政府指导组建物业管理委员会。
二、组建条件
物业管理区域有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
（一）尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办事处或乡镇人民政府指导后仍不能成立的；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；
（四）业主委员会任期届满逾期六个月未能选举产生新一届业主委员会的；
（五）业主委员会不履行职责、无法正常开展工作的；
（六）已经划分物业管理区域但尚未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的。
三、组建主体
物业所在地街道办事处或乡镇人民政府负责辖区内物业管理委员会的组建、运行、指导和监督，居（村）民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府指导监督物业管理委员会依法履行职责，协调处理相关矛盾纠纷。
四、人员构成
（一）物业管理委员会人数由5至11人的单数组成，其中业主代表不得少于百分之五十。由属地街道办事处或乡镇人民政府、公安派出所、居（村）民委员会、小区党支部、建设单位指派的代表、业主等组成。建设单位代表拒绝或怠于参加的，不影响物业管理委员会成立。
（二）物业管理委员会设主任1名，副主任1-2名，物业管理委员会主任由街道办事处或乡镇人民政府指定人员担任，物业管理委员会副主任由街道办事处或乡镇人民政府确定，但至少1名副主任由业主担任。
（三）物业管理委员会的业主成员应当履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。有下列情形之一的，不宜作为物业管理委员会业主成员：
1.违反国家法律法规、正在被立案调查，或曾受过刑事处罚未满3年的；
2.违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满3年；
3.参与邪教组织，或非法组织、参与集体上访的；
4.利用黑恶势力干预业主正常工作和生活的；
5.采用不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议的正常召开、选举及表决；
6.本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的；
7.不按规定或约定交存物业专项维修资金、需要业主共同分摊费用，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的；
8.不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
9.在物业管理区域存在违法违规搭建、装修等行为，或被执法部门责令整改且尚未整改到位的；
10.法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形；
11.经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的；
鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员、社会贤达、法律、财务、工程、物业管理等专业人员积极参选物业管理委员会。
五、组建程序
（一）启动组建准备。符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当及时组织居（村）民委员会筹备组建物业管理委员会，确定物业管理委员会人数及推荐资格审查等相关要求。
（二）发布组建公告。街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会在物业管理区域显著位置及业主群，就拟组建物业管理委员会事项发布公告，明确拟组建物业管理委员会的名称及业主代表资格要求，推荐方式及期限要求，公告时间自发布之日起不少于7日。
（三）推荐业主代表。物业管理委员会中的业主成员人选通过居（村）民委员会推荐、或者其他业主10户以上联名推荐等方式产生。居（村）民委员会推荐或其他业主10户以上联名推荐的，应当经被推荐人本人同意。
（四）公示推荐情况。街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会将被推荐业主代表的名单在物业管理区域显著位置进行公示，公示期不少于7日。业主有异议的，可向街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会书面提出，由街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会组织核实并以适当方式反馈。
（五）产生建议人选。经资格条件核查后，街道办事处或乡镇人民政府组织公安派出所、居（村）民委员会通过征询、听取业主意见，必要时召开座谈会等方式，从符合资格条件的推荐业主代表中产生物业管理委员会建议人选，报街道办事处或乡镇人民政府党组织审定。
（六）公示人员名单。物业管理委员会拟组成人员名单确定后，街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会应当将人员名单及其政治面貌等基本情况在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间自发布之日起不少于7日。业主有异议的，可向街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会书面提出，由街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会组织核实并以适当方式反馈。
（七）决定成员名单。物业管理委员会成员名单公示及异议核实结束后，街道办事处或乡镇人民政府作出成立物业管理委员会的决定。决定中应当明确物业管理委员会成员人数、任期，以及主任、副主任及委员。
（八）公布成立决定。街道办事处或乡镇人民政府自作出成立物业管理委员会决定之日起3日内，在物业管理区域显著位置公布成立物业管理委员会的决定。
（九）刻制专用印章。物业管理委员会自成立之日起10内，街道办事处或乡镇人民政府为其出具印章刻制证明。物业管理委员会持成立决定和印章刻制证明，按照相关规定刻制物业管理委员会专用印章，印章全称为“赫山区XX街道XX居（村）民委员会XX小区物业管理委员会”。
（十）备案：物业管理委员会成立后，街道办事处或乡镇人民政府负责备案。街道办事处或乡镇人民政府应当将备案情况及时告知物业所在地物业行业主管部门。
六、工作职责
物业管理委员会应当在街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会的指导和监督下依法履行职责，组织业主行使权利履行下列职责：
（一）协助街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会；业主委员会成立后，物业管理委员会自动延伸至业主监督委员会的职责；对未成立业主委员会或者业主委员会履职不正常的，由物业管理委员会临时代行业主委员会部分职责；
（二）组织业主、物业使用人参与小区治理，参加小区党组织牵头的“小区议事会、居民夜话”等小区治理协商议事机制；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，监督物业服务人履行物业服务合同；
（四）协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷，组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻和制止，配合行政执法部门开展物业管理区域内的执法活动；
（五）开设物业管理区域公共收益专项账户，（账户全称为“赫山区XX街道XX居（村）民委员会XX小区公共收益专项账户”）用于存储和支出公共收益，组织召开业主大会或按照小区议事规则和物业服务人根据实际情况决定共用部分的经营方式，公共收益优先用于物业共用部位、共用设施设备的更新、改造等项目。物业管理委员会自身或督促物业服务人每季度对公共收益的收支明细在物业管理区域和业主群进行公示，公示期不得少于30天；鼓励购买物业共用部位、共用设施设备的专项资产保险（如外墙、公共安全保险等）；
（六）组织业主召开业主大会，决定续聘、解聘、选聘物业服务人事宜，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准、服务价格和对物业服务人的考核机制，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；定期在物业管理区域显著位置公示业主大会形成的共同决定，公示时间不得少于7天；
（七）召集业主代表大会会议或者全体业主会议，报告年度物业服务人的实施情况和物业管理委员会履职情况；制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；业主有权对有关公共收益的收支情况明细进行查阅；
（八）物业管理委员会会议召集人为主任或由主任指定一名副主任，物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议，会议决议按照少数服从多数的原则形成；
（九）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
七、监督管理
（一）物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自动终止，由物业管理委员会向业主公示，并应当在终止后30日内向街道办事处或乡镇人民政府办理变更：
1.业主成员因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内的业主；
2.丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的；
3.单位指派成员已经离职，不能再履职的；
4.一年以内累计缺席物业管理委员会会议三次或一半以上的；
5.以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；
6.法律法规或者工作规则中规定的其他禁止情形。
（二）物业管理委员会任期一般不超过三年，出现成员空缺的，街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会要组织确定更换人选；物业管理委员会任期内选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当及时与完成备案的业主委员会办理交接工作，物业管理委员会不及时进行移交的，街道办事处或乡镇人民政府应及时督促其完成移交工作。
（三）物业管理委员会任期自动终止或无法存续的，街道办事处或乡镇人民政府应当在15日内收回物业管理委员会印章，作出解散物业管理委员会的决定，并自决定作出之日起5日内在物业管理区域显著位置进行公告。
（四）物业管理委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，作出的决定违反法律法规、小区议事规则或侵犯全体业主公共利益的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令限期改正，逾期未改正的，进行约谈，并应当依法撤销其决定，通告全体业主。
八、附则
本工作指引由益阳市赫山区住房和城乡建设局负责解释，自2026年2月4日实施。本工作指引试行3年。
